Warum sie den Verkehrswert stärker beeinflussen, als viele Eigentümer erwarten
Gastbeitrag von Dr. Sebastian Schmauck, Sachverständiger für Immobilienbewertung
Bestandsimmobilien prägen viele Vermögensstrukturen von Unternehmerinnen und Unternehmern.
Ihr tatsächlicher Wert entscheidet sich jedoch nicht im Exposé, sondern in der Substanz.
Dieser Gastbeitrag zeigt, wie Mängel und Schäden den Verkehrswert beeinflussen – und warum belastbare Gutachten insbesondere bei Nachfolge-, Steuer- und Finanzierungsfragen unverzichtbar sind.
Bestandsimmobilien prägen einen Großteil des privaten und betrieblichen Immobilienvermögens. Gerade bei älteren Wohn- und Gewerbeobjekten wird der Verkehrswert jedoch häufig überschätzt – nicht aus bösem Willen, sondern weil Mängel und Schäden erst bei genauer Betrachtung ihre wirtschaftliche Wirkung entfalten.
Verkehrswert ist kein Bauchgefühl
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, des Zustands und der Lage einer Immobilie erzielbar wäre.
Entscheidend ist dabei nicht, was ein Eigentümer investiert hat oder zu investieren bereit wäre, sondern wie der Markt auf den tatsächlichen Zustand reagiert.
Typische Mängel mit erheblichem Einfluss
In der Bewertungspraxis zeigen sich regelmäßig ähnliche Problembereiche:
==> bauliche Mängel wie Feuchtigkeit, Risse, mangelhafte Dach- oder Fassadenzustände
==> technische Defizite bei Heizung, Elektrik oder Sanitärinstallationen
==> energetische Schwächen, die Sanierungspflichten oder Nutzungseinschränkungen nach sich ziehen
==> Instandhaltungsstau, der über Jahre entstanden ist und nicht kurzfristig zu beheben ist
Diese Punkte wirken sich nicht isoliert aus, sondern beeinflussen die Käuferwahrnehmung, die Finanzierbarkeit und letztlich den abschlagspflichtigen Marktwert.
Über SEDOPLAN und Dr. Sebastian Schmauck
SEDOPLAN ist ein Ingenieur- und Gutachterbüro für Immobilienbewertung mit Sitz in Düsseldorf. Das Büro erstellt rechtlich anerkannte Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauer-Gutachten, Mietwertgutachten, Kurzgutachten sowie Aufmaße und Wohnflächenberechnungen für steuerliche, gerichtliche oder notarielle Zwecke. Die Leistungen decken dabei alle gängigen Wertermittlungsanlässe ab, darunter Erbschaft/Schenkung, Scheidung, Beleihung und Kauf.
Geführt wird SEDOPLAN von Dr.-Ing. Sebastian Schmauck, einem gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Dr. Schmauck kombiniert langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt mit technischer Fachkompetenz, um Substanzmerkmale von Immobilien und ihre marktrechtlichen sowie baurechtlichen Aspekte systematisch zu bewerten.
Neben seiner beruflichen Tätigkeit engagiert sich Dr. Sebastian Schmauck auch in sozialen Netzwerken und Initiativen; unter anderem ist er Partner der Stiftung „It’s for Kids“ und Mitglied des sozialen Unternehmernetzwerks GsU.
Bewertungsverfahren und Mängelberücksichtigung
Je nach Objektart kommt in der Wertermittlung das Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zur Anwendung.
Mängel und Schäden werden dabei nicht pauschal geschätzt, sondern systematisch berücksichtigt – etwa über:
==> Zustandsanpassungen
==> Abschläge im Sachwert
==> reduzierte Erträge oder erhöhte Bewirtschaftungskosten
==> Marktanpassungsfaktoren
Gerade bei gemischt genutzten oder betrieblich gehaltenen Immobilien ist diese Differenzierung entscheidend, um steuerlich, bilanziell und finanzierungsseitig belastbare Werte zu erhalten.
Relevanz für Nachfolge, Steuer und Finanzierung
In Nachfolge-, Erbschafts- oder Schenkungssituationen entfalten Mängel eine besondere Wirkung.
Ein zu hoch angesetzter Immobilienwert kann steuerliche Nachteile verursachen oder zu Fehlannahmen in der Vermögensaufteilung führen.
Umgekehrt schaffen sachgerechte Bewertungen Klarheit – auch dann, wenn der festgestellte Wert unter den Erwartungen liegt.
Fazit
Mängel und Schäden sind kein Randthema der Immobilienbewertung.
Sie sind wesentlicher Bestandteil einer sachgerechten Verkehrswertermittlung und entscheiden darüber, ob Werte belastbar, nachvollziehbar und marktkonform sind.
Eine strukturierte, gutachterliche Betrachtung ersetzt dabei nicht die unternehmerische Entscheidung – sie schafft jedoch die Grundlage, auf der diese verantwortungsvoll getroffen werden kann.
Zusammenfassende Bewertung
In vielen Nachfolge- und Übergabestrukturen sind Immobilien Vermögensanker – oder stille Risikopositionen.
Belastbare Immobilienwerte sind deshalb keine Formalie, sondern Voraussetzung für steuerliche Einordnung, Finanzierungsgespräche und tragfähige Entscheidungen zwischen den Beteiligten.
Genau hier setzt die Arbeit der CubuS Unternehmensberatung an: mit Struktur, Einordnung und Klarheit im Prozess.
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